Преди да пристъпим към покупката или продажбата на имоти у нас възникват редица правни въпроси около важната стъпка.
Когато планирате да закупите или продадете недвижим имот има няколко задължителни неща, които следва да извършите преди сключването на сделката. Адвокат Даниел Тунчев споделя всичко, което трябва да знаете при покупка или продажба на недвижим имот.
Изследване на собствеността върху недвижимия имот. Ако сте купувач на имота, то следва да се уверите, че продавачът му е собственик
За да се изследва собственическия титул, т.е. кой е собственика на имота – към момента на изповядването на сделката следва да бъдат проверени документите за собственост на имота (договор за прокупко-продажба или дарение, договор за придобиване на собственост срещу задължението за издръжка и гледане и др., както и всички прилежащи документи, които имат отношение към установяване на правото на собственост).
За целта е необходимо да се направят необходимите справки за имота, включително да се снабдите с удостоверение за тежести за имота за период от десет години назад. Същото удостоверение ще установи дали са налице вещни тежести, т.е. дали предходен собственик не е обременил имота като например е учредил ипотека върху него, тъй като ако това е така, то тази ипотека е противопоставима на новия купувач и той ще придобие имота с тежест, а десетгодишният период е необходим с оглед това, че с изтичането на 10 години от вписването на ипотеката, тя губи своя ред (т.е. в хипотезата на учредени ипотеки по-назад във времето, то същите не тежат върху имота); Да проверите има ли сключени и вписани договори за наем, договор за издръжка и гледане.
Трябва да проверите дали не са предприети съдебни процедури и дали имотът не е обект на действия по принудително изпълнение
Всеки български гражданин има достъп до публичните регистри, поддържани от Агенцията по вписванията при Министерството на правосъдието. Имотният регистър предоставя услуга за справка по различни по вид критерии: партида, физическо лице, юридическо лице, документ и имот. След регистрация и търсене можете да поръчате справка въз основа на горепосочените категории/критерии. От тази справка може да се провери дали са предприети действия по принудително изпълнения срещу имота, дали са наложени възбрани върху имота и т.н.
Ако сте продавач на имота, то следва да докажете фактът, че сте собственик
Необходимо е да притежавате определени, документи, които да докажат собствеността на имота. Това са актовете за собственост, които в зависимост от издаването им могат да бъдат протоколи, различни видове договори, констативни актове и др. Важно е също така да притежавате и прилежащи документи, които индивидуализират имота, а именно: удостоверения за данъчна оценка и подадена данъчна декларация, скица/схема на имота, както и всякакъв друг вид документи, които имат отношение към обекта на прехвърлителната сделка.
Следва също да се направи анализ какъв тип сделка следва да бъде избран за прехвърлянето на имота: покупко-продажба, замяна, дарение. Хипотезите тук са различни в зависимост от целта, страните по сделката и намират ли се те в някакви близки или други отношения, разходи. Пр. при прехвърлянето на недвижим имот чрез дарение между роднини по права линия, местните данъци и такси са значително по-ниски, от тези при прехвърлянето на същия имот между същите лица, чрез сключване на договор за покупко-продажба. Следва да се обърне внимание, че дарението е безвъзмезден договор, а покупко-продажбата възмезден.
Този факт предполага и различната «стабилност» на двата института. Пр. При договора за дарение след смъртта на дарителя, същият може да бъде оспорен от роднините на дарителя, на които законът гарантира запазена част от наследството на наследодателя /на дарителя/. В случай на съсобственост върху недвижим имот също така – съсобственикът, за да продаде на трето лице своята част, първо трябва да предложи същата част при същата продажна цена на другия съсобственик. Това законово условие обаче може да се избегне, в случай че се извърши дарение на третото лице на така притежаваната част от съсобствения имот или замяна, пишат от пловдив24.бг.
Проблематиката на тази материя е разнообразна и с настоящето не се не се цели изчерпателност, а насока. В този контекст апелирам преди сключването на подобен тип сделки да се консултирате с адвокат, който да ви разясни кой е най-удачният вариант, какви са плюсовете и минусите на предпочитаната форма, при която сделката да се извърши.
Необходима форма
Важно е да знаете, че когато предприемате действия с цел закупуване на недвижим имот, законът изисква специфична форма. При сделките с недвижими имоти следва да се има предвид, че същите следва се сключват в специална нотариална форма. Прехвърлянето на право на собственост на недвижим имот се осъществява под формата на нотариален акт. Чл. 18 от Закона за задълженията и договорите гласи:
“Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.“
Имайте предвид, че съществуват и други нотариални форми като: Писмена форма с нотариална заверка на подпис (в такава форма се извършва доброволната делба, продажбата на наследство по 212 ЗЗД, дарението на движими вещи по 225 ЗЗД), писмена форма с нотариална заверка на датата, нотариална заверка на съдържанието (пр. легализиран превод на диплома), нотариален акт, съдебна форма (делбен протокол, договор за спогодба)
„Моето мнение е, че с оглед на правната многообразност и вариативност на проблемите, които биха могли да възникнат, както и обстоятелствата, които следва да се изследват относно прехвърлянето на право на собственост върху недвижими имоти, то е необходимо да се обърнем към експерти по въпроса. Юридическата консултация и правното съдействие и обслужване от адвокат е необходима предпоставка с оглед обезпечаване на правната сигурност при извършването на сделката. Подборът на нотариус е необходима последваща стъпка. Обръщам внимание, че при сключване на сделки с недвижими имоти трябва да бъдат предвидени различни видове разходи – нотариални такси и комисионни, данъци и такси, такси за придобиване на документи (Пр. пазарна оценка на имот) и други“, заключва адковокат Даниел Тунчев.
