Пазарът на офиси в София: Устойчиво търсене на качество движи стабилната активност

Софийският пазар на офис площи продължава да демонстрира устойчивост и динамика, като фокусът на търсенето все по-ясно се измества към висококачествени, функционални и екологично отговорни работни пространства. Това разкрива най-новият анализ на консултантската компания "Колиърс" (Colliers), обхващащ първото полугодие на 2026 г.

Към края на първите шест месеца на 2026 г. общият обем на офис площите от клас А и клас В в столицата достига 2 519 800 кв. м. Това представлява ръст от 23 800 кв. м в сравнение с края на 2025 г., което подчертава продължаващото развитие на сектора.

През първото полугодие на годината брутно усвоените офис площи възлизат на 87 700 кв. м, докато нетното усвояване е 26 100 кв. м. Ключов двигател на търсенето остава информационно-технологичният сектор, генериращ 24 процента от усвоените пространства. След него се нареждат компаниите от сферата на професионалните услуги с 21 процента и тези от търговията с 15 процента.

Значителна част от наетите площи – 53 процента – са резултат от подновяване на договори или предоговаряне на съществуващи условия. Около 30 процента са свързани с премествания, предимно от офис сгради клас В към по-високия клас А. Разширяването на дейността на компаниите формира 15 процента от търсенето, докато едва 3 процента се дължат на изцяло нови участници на пазара.

Свободните офис площи отбелязват лек спад. Делът на незаетите пространства е 11,6 процента за клас А и 11,9 процента за клас В.

Офертните наемни нива се поддържат стабилни. За офис площи клас А те варират между 14 и 17 евро на кв. м месечно, а за клас В – между 10 и 11,5 евро на кв. м месечно, без ДДС. При най-висококачествените проекти на пазара се наблюдават и по-високи стойности, което се дължи на ограниченото предлагане и устойчивото търсене.

В момента в София се изграждат 295 500 кв. м съвременни офис площи, като по-голямата част от тях са от клас А.

Анализът на "Колиърс" показва, че хибридният модел на работа остава предпочитан от мнозинството наематели. Въпреки това се наблюдава постепенно увеличаване на физическото присъствие на служителите в офисите. Все повече компании насърчават по-честото или изцяло присъствено участие на екипите си, което логично засилва интереса към по-добре проектирани и по-атрактивни работни пространства.

Съвременните офис сгради от клас А ще продължат да привличат основната част от търсенето, особено тези проекти, които предлагат устойчиви технически характеристики и притежават зелени сертификати. Сред водещите фактори при избора на офис остават стратегическата локация, транспортната достъпност, наличието на удобства и общото качество на работната среда.

Офисният пазар в София продължава да демонстрира ясна сегментация между отделните райони, като най-предпочитаните локации и високият клас имоти запазват своите конкурентни предимства. Ограниченото ново строителство, съчетано с устойчивото търсене, допринася за постепенно намаляване на свободните офис площи. Очакванията са тази тенденция да се запази в краткосрочен план, което ще подкрепи високата заетост, възможностите за предварително отдаване под наем на все още строящи се проекти и стабилните наемни нива при първокласните сгради.

Разходите за довършителни работи и обзавеждане на офис пространства остават високи, което оказва влияние върху общата стойност на наемането. Все повече наематели изразяват предпочитание тези инвестиции да бъдат поети от собствениците на сградите и включени в условията на договорите, създавайки по този начин допълнително конкурентно предимство за новите и висококачествени офис проекти.

В краткосрочен план експертите от "Колиърс" прогнозират, че ограниченото ново предлагане и устойчивото търсене на качествени офис площи ще продължат да оказват натиск за повишение на наемните нива при най-добрите проекти в предпочитани райони, където свободните пространства са ограничени.

Като цяло, пазарът на офис площи в София демонстрира стабилност и ясно изразена ориентация към качество, устойчивост и гъвкавост. Тенденциите сочат към продължаващо търсене на модерни пространства, което ще поддържа заетостта и наемните нива в премиум сегмента.