Ипотечните кредити в България: Стабилност на лихвите въпреки действията на ЕЦБ

Засега не се очертава рязко поскъпване на ипотечните кредити у нас според анализ на кредитния посредник „Кредит Мениджър“, информират от компанията. В него са разглежда как последните решения на Европейската централна банка (ЕЦБ) могат да се отразят върху ипотечните кредити в България. 

През юни ЕЦБ повиши трите си основни лихвени процента с 25 базисни пункта. Лихвата по депозитното улеснение достигна 2,25 процента, тази по основните операции по рефинансиране - 2,40 процента, а по пределното кредитно улеснение - 2,65 процента. На заседанието си през юли централната банка остави нивата без промяна. В България обаче средната лихва по новите жилищни кредити през юни е 2,41 процента, при 2,43 процента през май и 2,44 процента година по-рано, показват данните на БНБ, се отбелязва в анализа. От компанията посочват, че въпреки повишението на цената на парите в еврозоната ипотечните кредити у нас засега не само не поскъпват, а остават на нивата отпреди година, което показва, че решенията на ЕЦБ не се прехвърлят автоматично и едно към едно върху жилищните кредити у нас. 

От компанията обаче добавят, че макар лихвите по ипотеките у нас засега да остават ниски, трябва да се следи внимателно цената на депозитния ресурс. По данни на БНБ средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се е повишавала през всеки месец от началото на годината. През януари тя е била 1,05 процента, през март - 1,20 процента, през май - 1,33 процента, а през юни достига 1,57 процента. Това е важно, защото при голяма част от жилищните кредити в България променливата лихва не е директно обвързана с европейския междубанков лихвен процент „Юрибор“, а с референтни показатели, които включват цената на привлечения от банката ресурс. При гражданите ефектът от по-скъпите депозити обикновено се предава със закъснение, което означава, че евентуалният натиск върху ипотечните лихви би бил по-скоро постепенен, отколкото внезапен, се отбелязва в анализа.

„Основателно е хората да следят решенията на ЕЦБ, но не трябва да приемат, че всяко увеличение на лихвата във Франкфурт означава автоматично същото увеличение на тяхната ипотека. Много по-важно е как е структурирана конкретната лихва по договора и какъв референтен показател използва банката“, коментират от „Кредит Мениджър“.

Основна причина за все още евтините ипотеки у нас е ликвидността, посочват още от компанията. Те припомнят, че след присъединяването ни към еврозоната изискванията за минималните задължителни резерви на банките бяха уеднаквени с тези в еврозоната и това освободи значителен финансов ресурс в банковата система. Паралелно с това в края на 2025 г. и началото на 2026 г. домакинствата внесоха значителни налични средства в банките заради преминаването към еврото. Така банковата система се оказа с много висока ликвидност в момент, когато конкуренцията за добрите кредитополучатели остава силна, се отбелязва в анализа.

„Наличието на толкова голям ресурс в банките поддържа висока конкуренция и ниски нива на лихвите. В сравнение с миналата година вече виждаме и по-атрактивни предложения, включително оферти за фиксиране на лихвата за 3, 5, а вече и за 10 години“, посочва управителят на „Кредит Мениджър“ Силвия Катева. Според нея фактът, че банките предлагат дълги периоди с фиксирана лихва, показва, че те не очакват драматична промяна в средата в краткосрочен план.

„Ситуацията на имотния пазар в България със сигурност може да се определи като по-балансирана и по-предвидима. Това, разбира се, не означава по-евтина. Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира още Катева. По думите ѝ психологическият ефект около приемането на еврото вече е до голяма степен изчерпан. „Очакванията ни за тази година са за значително по-умерен ръст, а това прави планирането на покупката много по-спокойно“, добавя тя. Експертът посочва още, че тази промяна се вижда и в поведението на купувачите - все повече хора сравняват няколко банкови оферти, изчисляват не само текущата си вноска, но и как би изглеждала при по-висока лихва, и обръщат повече внимание на качеството на имота, енергийната ефективност и бъдещите разходи за поддръжка.