Двойно поскъпване на данъчните оценки на имотите: Как ще се отрази на джоба ни?

СОФИЯ — Данъчните оценки на недвижимите имоти в България могат постепенно да бъдат увеличени двойно, което би довело до по-високи местни данъци за собствениците. Мярката се обсъжда като възможност за увеличаване на приходите в общинските бюджети, без формално да се променят данъчните ставки.

Според подробен анализ на Теодор Недев от Института за пазарна икономика (ИПИ), публикуван в „24 часа“, подобна промяна би осигурила стотици милиони евро допълнителни приходи за местните власти. Дори това мащабно вливане на средства обаче няма да бъде достатъчно, за да реши изцяло дългогодишния проблем с ограничените собствени средства на българските общини. Темата придобива особено значение на фона на подготовката на държавния бюджет за 2027 г. и засилените усилия на правителството за ограничаване на бюджетния дефицит.

Разривът между пазарната реалност и данъчната оценка

Един от основните аргументи за спешната актуализация е значителното разминаване между данъчните и реалните пазарни оценки на недвижимите имоти в страната. Данните показват, че данъчните оценки не са обновявани от години, докато цените на жилищата се промениха съществено нагоре.

В много от големите градове данъчната стойност на даден имот е три до четири пъти по-ниска от реалната му пазарна цена. Това означава, че местните данъци в момента се изчисляват върху остарели стойности, които по никакъв начин не отразяват реалното състояние на имотния пазар.

Предвижданото постепенно удвояване на оценките би увеличило данъчната основа, върху която общините определят задълженията на собствениците. Така, дори без директна промяна на данъчната ставка (която се определя индивидуално от всеки общински съвет), дължимият данък върху недвижимите имоти ще нарасне.

Колко пари събират общините от имотни данъци в момента?

За да разберем мащаба на предлаганата реформа, трябва да разгледаме настоящите финансови показатели на местните власти. Данните на Министерството на финансите за 2025 г. очертават следната картина:

• Данък върху недвижимите имоти: Общините са получили приблизително 245 млн. евро.
• Данък върху превозните средства: Приходите възлизат на около 246 млн. евро.
• Общ ресурс: Двата основни налога осигуряват общо около 491 млн. евро за местните бюджети.

Същевременно събираемостта на тези задължения все още не достига 100%. През 2025 г. общините са успели да съберат 81,3% от дължимия данък върху недвижимите имоти. При данъка върху превозните средства резултатът е още по-нисък – 72,2%. Въпреки това се наблюдава тенденция към подобрение, като най-същественият скок в събираемостта е отчетен през 2022 г.

Възможно ли е да напълним хазната само с по-добра събираемост?

Една от често обсъжданите алтернативи е подобряването на събираемостта на съществуващите задължения, без да се налага повишаване на оценките или ставките. Изчисленията на Института за пазарна икономика обаче показват, че този подход има своите лимити.

"Ако през 2025 г. общините бяха успели да съберат абсолютно всички дължими суми от данъците върху имотите и автомобилите, допълнителните постъпления биха достигнали около 150 млн. евро."

Въпреки че това е сериозна сума, нейният ефект върху общите общински финанси би бил ограничен поради мащаба на местните бюджети. През 2025 г. собствените приходи на общините са възлизали на приблизително 2,12 млрд. евро, докато общите им разходи са достигнали колосалните 8,35 млрд. евро. Следователно, дори пълната събираемост не може да преодолее огромната зависимост на общините от държавните трансфери.

До 649 милиона евро повече при нови данъчни оценки

Значително по-осезаем финансов ефект би имало директното увеличаване на данъчните оценки. Според анализа на Теодор Недев, ако оценките бяха удвоени наведнъж през 2025 г., допълнителните приходи за общините биха могли да достигнат приблизително 649 млн. евро. Това изчисление се базира на два основни източника:

1. Данък върху недвижимите имоти: допълнителни приходи на база нарасналата данъчна основа.
2. Данък при възмездно придобиване на имущество: налогът, който се плаща при покупко-продажба на имоти, който донесе 404 млн. евро през 2025 г. и се влияе пряко от данъчните оценки.

Трябва да се има предвид, че това е прогнозно изчисление. Реалният ефект ще зависи изцяло от темпото на въвеждане на промените и поведението на местните администратори.

Ще поскъпне ли и такса „смет“?

Един от най-големите страхове на гражданите е дали повишаването на данъчните оценки ще повлече след себе си и увеличение на таксата за битови отпадъци (такса смет), чийто размер често е обвързан с оценката на имота.

Според представената в анализа информация, предложените промени засега предвиждат такса смет да бъде изключена от ефекта на актуализираните данъчни оценки. Това означава, че проектът не предвижда автоматично поскъпване на услугата по сметосъбиране само заради новите оценки. Въпреки това, окончателните детайли ще станат ясни едва след приемането на конкретните нормативни текстове.

Регионалните контрасти: Северозападът остава най-проблемен

Анализът на ИПИ поставя акцент и върху сериозните регионални различия в страната. Докато средната събираемост на местните данъци в големите икономически центрове се подобрява, много общини в Северозападна България продължават да изпитват сериозни затруднения.

В тези райони събираемостта на данъците върху имотите и превозните средства остава чувствително под средната за страната. За тези общини фокусът върху подобряването на събираемостта би донесъл много по-осезаем и бърз финансов резултат, отколкото за общините, които вече са достигнали своя лимит на събираемост.

Защо реформата изисква по-дълбоки промени?

Основният извод на експертите е, че козметичните промени в данъчните оценки няма да решат кардинално финансовите проблеми на местната власт. Българските общини ще продължат да разчитат в огромна степен на трансфери и субсидии от централния бюджет.

За постигане на реална финансова децентрализация са необходими по-смели реформи. Една от дълго обсъжданите мерки е споделянето на част от приходите от данъка върху доходите на физическите лица (ДОД) директно с общините, в които работят гражданите. По този начин местните бюджети биха нараствали естествено заедно с развитието на местната икономика.

Възможното постепенно удвояване на данъчните оценки на имотите в България е наложителна стъпка за свиване на разликата между държавните регистри и реалния пазарен свят. Въпреки че мярката ще натовари бюджетите на домакинствата, тя има потенциала да донесе важен финансов ресурс за подобряване на градската среда.

Основни изводи от анализа:

• Огромна разлика: Данъчните оценки на имотите в момента са между 3 и 4 пъти по-ниски от реалните им пазарни цени.
• Финансов ефект: Евентуално удвояване на оценките може да донесе до 649 милиона евро допълнително в общинските каси.
• Защита за такса смет: Планира се таксата за битови отпадъци да остане извън обхвата на това увеличение.
• Необходимост от децентрализация: Само по-високите имотни данъци няма да решат проблема; нужна е реформа със споделяне на подоходния данък.

Предстоящите дебати около държавния бюджет ще покажат дали политическата воля ще бъде достатъчна за прокарването на тази непопулярна, но икономически обоснована реформа.