При покупка на имот с ипотека, трябва да имате понятие какво значат различните термини и стойности, за да не се набутате. Ако не сте предварително подготвени, може да си навлечете много главоболия. Може би най-важно е LTV съотношението, което е размерът на кредита спрямо стойността на имота, който ще се използва за обезпечение.
Различните банки третират LTV по различен начин спрямо много фактори
Най-много хората се питат какво е минималното самоучастие, което ни трябва. Съответно можем ли да вземем 100% от необходимите средства? За да отговорим на тези въпроси, нека видим как работи LTV-то. Когато разделим размерът на заема на стойността на имота се получава коефициент, който се изразява в проценти. Това е и така нареченият процент на финансиране. Колкото по-висока е стойността, толкова по-голям риск има банката. Тогава е и по-трудно да бъдеш одобрен. Съответно при по-ниско LTV е по-лесно да те одобрят за кредит и за по-добри условия.
Колкото по-рисков е един клиент, толкова по-важно е при невъзможност да плаща, имотът да покрие размера на заема
При ниско LTV значи, че човекът има повече собствено вложение и банката е по-защитена. Също така, ниското LTV защитава банката повече при спад на цените на имотите. Ето и един пример. Ако искаме да купим имот за 200 хиляди лева и искаме заем от 160 хиляди лева. Трябва да разделим 160 на 200 и ще получим LTV от 80%. Това значи, че искаме от банката 80% от средствата.
Колко най-много LTV може да имаме при кандидатстване?
Банките преценяват това според локацията на имота, вида строителство, предназначението на имота, целта на заема и прочие. Например при покупка на основно жилище, допустимото LTV е до 80-85%. При комерсиални имоти обаче банките изискват заемите да се извършват при по-ниско LTV. Ако трябва да поставим обща рамка, финансирането на банката варира от около 50% до 95%. Когато се купува основно жилище, колкото по-голям е града, толкова повече ликвидност има на имотния пазар и толкова повече банката е готова да финансира.
Как оценяват колко струва имота, за да изчислят LTV
Разчита се на експертни оценки на имотите. Всяка банката има своя методика за оценка и определяне на справедлива пазарна стойност. Това включва комбинация от методът на пазарните аналози, методът на разходите и методът на приходите. Някои банки имат свои оценители, други използват външни оценители.
