Предстои ли да бъдат въведени регулации за брокерите на недвижими имоти у нас?
През последното десетилетие едно от сдруженията на брокерите на недвижими имоти многократно опитваше да прокара закон, който да регулира професията чрез редица изисквания и създаване на квази-държавна структура (камара), която на практика да коли и беси в сектора (виж тук, тук и тук). Сега друго сдружение на брокери се опитва да определи какви да са правилата при упражняването на професията, пишат икономистите от ИПИ. В новото предложение на закон не се предвижда създаване на камара, но много от елементите на тежкото регулиране и ограничаване на конкуренцията присъстват:
Изискване за образование и опит. Проектът на закона предвижда въвеждане на изискване за образование и опит за упражняване на професията. Това е една от регулациите, които необосновано свиват броя на участниците на пазара.
В решение на Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) от 2024 г. изрично се критикува подобно предложение с аргумента, че от пазара се изключват лица, които се занимават с посредничество при сделки на недвижими имоти, но не като основна дейност. Наличието на подобно изискване затруднява и навлизането на нови участници на пазара. В решението на КЗК се посочва, че най-полезната характеристика на посредника във всяка сделка, не само за недвижим имот, е да свърже продавача и купувача, които и сами могат да подготвят необходимите документи за сделката, вкл. с помощта на адвокати. Освен това, потребителите могат да преценят дали им е достатъчен посредник, който само да им намери насрещен контрагент или искат посредник, който да им предостави комплексна услуга, включваща съвети и съдействие по отношение на необходимите документи за реализиране на сделката.
В тази връзка не е необходимо този избор на потребителите да бъде направен вместо тях в регулация. Изискването за определен стаж по професията също спада към регулациите за ограничаване на конкуренцията в сектора и липсата му не означава недостатъчна професионална компетентност.
Изискване за вписване в регистър. Законопроектът предлага създаване на Национален регистър на посредниците при сделки с недвижими имоти, поддържан от Агенцията по вписванията, и задължаване за вписване на всички, които искат да осъществяват тази услуга. Съгласно Насоките на КЗК за оценка на съответствието на нормативни и общи административни актове с правилата на конкуренцията регулации, които въвеждат регистър като предпоставка за извършване на дадена дейност, принадлежат към категорията ограничения на конкуренцията, които намаляват броя или кръга от участници на пазара. Конкретно за изискванията по отношение на брокерите КЗК посочва в решение, че "няма нужда от регистър, тъй като той по никакъв начин не може да допринесе за информираността и защитата на потребителите, както и за повишаване на събираемостта на данъците“.
На практика едва ли много потребители биха избрали брокер на базата на оскъдната информация за него в този хипотетичен регистър.
Изискване за периодично обучение. Законопроектът предвижда задължаването на брокерите да се включват в професионални обучения с минимална обща продължителност 40 часа, минимум два пъти за две календарни години в лицензирана обучаваща институция. Мотивът за това предложение е, че това ще осигури предоставянето на посредническите услуги от квалифицирани брокери, притежаващи необходимите знания и опит. Тази регулация сама по себе си не гарантира нищо такова. На практика пък професията не се характеризира с толкова голямо ниво на сложност и/или технологично или научно развитие, че да изисква подобно постоянно и задължително повишаване на квалификацията. Така регулацията основно представлява ненужно задължително изискване към упражняването на дейност.
Изискване за професионална застраховка. Законопроектът предвижда и задължителна застраховка на всяка агенция и всеки брокер, която да покрива вреди, причинени от техни виновни действия или бездействия. Всъщност наличието на така застраховка не осигурява по-бързо или по-лесно изплащане на обезщетение, а само определя дали при доказана вина брокерът ще плати от джоба си или през застрахователна компания.
Отделно в доклад на Европейската комисия от 2021 г. относно препоръките за реформи при регламентирането на професионалните услуги изискването за застраховка за обезщетение е сред шестте най-сериозни ограничения за упражняване и навлизане в професия. КЗК пък счита, че "въвеждането на задължение за застраховка, която да покрива отговорност за вреди ограничава конкуренцията, поради това, че неоправдано повишава разходите за навлизане на пазара, които са още по-значими за лицата, които не се занимават основно с посредничество по сделки с недвижими имоти. В същото време, наличието на застраховка не защитава потребителите, тъй като при всички положения претърпените вреди трябва да бъдат доказани“.
По повод на предишните законопроекти, които целяха регулиране на професията на брокерите Европейската комисия призовава да се вземе предвид Директивата относно проверката за пропорционалност, изискваща обективен и независим анализ от компетентен орган, който да оправдае ограничаването на достъпа и упражняването на дейност в дадена професия.
Една от основните цели на тази Директива е да предотврати разпространението на нови необосновани и ненужни правила и разпоредби на национално равнище. Този случай е същият. Регулациите за навлизане в професията (като предложените и тук изключителни права, регистрация и изисквания за образование и стаж) ограничават броя на участниците на пазара, намаляват конкуренцията и стимулират по-високи цени. От друга страна, регулациите на дейността (като изисквания за формата на бизнеса, поставяне на допълнителни реквизити, регулярни задължения – за обучения, деклариране и т.н.) картелизира гилдията, оскъпява услугите, стимулира появата на сив пазар, ограничава разширяването на дейността.
